什麼是塗銷？
房屋貸款，是你拿房子做設定抵押給銀行，然後銀行借錢給你。「塗銷」，是把「抵押權塗銷」，把你可以自由轉讓或出售房子的權利拿回來。就法律上的定義，在土地登記規則第 1 4 3 條提到，如果因為債務繳完，使得權利消滅，那就應該要申請塗銷登記。法條的原文第一項摘錄如下：
「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。」
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換句話說，當你把房屋貸款繳清，就是把債務清償了，就應該申請塗銷登記，把給銀行的抵押權設定做塗銷，這就是房貸繳完清償塗銷。
不過，如果你還想在同一家銀行申請貸款，那就不一定了。
房貸清償一定要塗銷嗎？
當我們買房子向銀行申請房貸，銀行願意承貸，主要是因為我們提供物件（房屋）作為抵押品，就是擔保品。所以在申請房貸時，會將房屋設定抵押權給銀行，主要目的是為了防止借款人在房貸期間，把房屋做轉讓或是出售，這是為了維護銀行的權益。
房屋繳清貸款後，依照前面提到的法律條文規定，房貸繳完我們是可以塗銷抵押權設定，把抵押品的所有權回歸到我們自己，這個時候，我們已經繳清房貸，可以隨意進行房屋轉讓或是出售。
假設我們在房貸繳完後，還想跟同一家銀行申請貸款，那麼我們是可以不用做房貸清償抵押權設定塗銷，可以省去下一次的抵押權設定和代書的費用喔。
舉例來說，大飛在 2015 年，把在信義路五段的 Ａ 房屋，向他最常往來的臺灣土地銀行申請房貸300萬。2022年4月大飛終於把信義路五段 A 房屋貸款繳清了，所以大飛是可以向臺灣土地銀行提出「抵押權塗銷」的申請。不過，大飛想想年底要結婚，需要一筆錢週轉，想要再辦貸款，為了不想麻煩，大飛決定還是在同一間銀行（臺灣土地銀行）申請貸款。所以當大飛 300萬元的房屋貸款繳清後，沒有做「抵押權塗銷」，預計 3 ~ 4個月後，再次向臺灣土地銀行提出貸款的申請，也省下了再次辦理抵押權設定和代書的費用了。
房屋貸款繳清要注意的事
PTT 和 Mobile01有熱心網友分享提到，關於房屋貸款繳清要注意哪些事？以下整理給大家：
1. 房屋貸款繳清是否有違約金
房貸繳完前，最好先跟承辦人員確認：
1.1 還款日
1.2 利息計算
1.3 需要攜帶的證件
1.4 確認是否有違約金等問題
房貸清償可以到任何一家原申請貸款銀行的分行辦理喔！ 先把上面幾點確認好，再到原申請房貸的銀行任何一家分行辦理，免得白跑一趟呢！
2. 回原申貸銀行拿「抵押權塗銷同意書」
清償後大約需要 3 ~ 5 個工作天，銀行就會準備好抵押權塗銷同意書，這個「抵押權塗銷同意書」需要到原本申請貸款的銀行領取喔！拿到這個重要的文件，表示銀行同意對你之前提供的房屋質押設定解除，這份文件很重要，銀行不會補發，所以要好好保存。
當然，如果你像前面大飛的案例，之後還有要向原申請房貸銀行轉貸其他資金需求，那就不需要塗銷，這樣可以省下日後的一些費用。
3. 備妥清償證明文件至地政事務所辦理「塗銷抵押權設定」
除了前面提到的「抵押權塗銷同意書」，銀行應該還會給你「他項證明權利書」、「抵押權設定契約書」、「火險與地震險保單」，這總共 4 份文件等同清償證明文件，到地政事務所辦理「塗銷抵押權設定」。地政事務所會收回「抵押權塗銷同意書」正本。這個時候，如果你還想要續保「火險與地震險」，那就要把「抵押權塗銷同意書」影印一份，作為日後變更保險受益人的證明文件。
總而言之，房屋繳清貸款後，記得要辦理房屋「抵押權塗銷」。不過，如果你日後還有其他資金的需求，想跟原申請房貸的銀行，那麼也可以不用塗銷，省下一筆「抵押權設定」費用與代書費喔!
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